Чем грозит самовольная перепланировка квартир

Любая перепланировка должна проводиться в соответствии с утвержденным районной управой или префектурой проектом и быть одобрена рядом служб, таких как Госпожнадзор, ЦГСЭН, районный архитектор, ДЭЗ. Но это еще не все:

требуется получить согласие "лиц, занимающих смежные помещения". Получается, если переговоры с соседом потерпели фиаско, от перепланировки надо отказываться? Можно ли вообще обойтись без согласований?

По большому счету, авторы незарегистрированной перепланировки квартир ничем не рискуют, если не нарушают права третьих лиц, - считает вице-президент Российской гильдии риэлторов, президент компании "САВА" Константин Апрелев. - А требования по обязательной регистрации перепланировок антиконституционны, так как нарушают права собственника жилого помещения. Если человек перепланировал квартиру, но при этом никакого ущерба ни конструкции здания, ни соседям не нанесено, то какие к нему могут быть претензии?

Действительно, статья 35 Конституции гарантирует право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, а статья 209 ГК - совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Главное - не ухудшить при перепланировке звуко- и шумоизоляцию стен, пола, потолка. Также нельзя менять фасадную часть дома. Если нарушены нормативы по эксплуатации жилья, инженерных сетей, а также объектов внешнего благоустройства, на виновника перепланировки может быть возложена обязанность устранить нарушения (статья 293 ГК).

Штрафы за самовольную перепланировку, согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях, составляют 20-25 минимальных размеров оплаты труда, то есть максимум около 2500 рублей. А согласование проекта перепланировки с помощью специализирующихся на этом фирм обходится сегодня москвичам в среднем в $2500, но может стоить и в два-три раза дороже - в зависимости от типа дома, площади квартиры и сложности проекта.

- Можно узаконить самую сложную перепланировку уже по факту, а можно составить проект, - рассказывает Ольга Головач, руководитель компании "Переустройство". - В типовом панельном доме это будет стоить дешевле, в монолитном и $4000-6000 не предел - в зависимости от того, что вы там собираетесь сделать. К примеру, из двух отдельных квартир люди хотят сделать двухэтажную. Можно самим пойти в управу, потратить на это месяцев 8-10 в очередях, но не факт, что соберете все необходимые подписи.

По словам специалистов, оплата за их услуги зависит от величины объекта, от того, насколько перепланировка затрагивает его границы. Одно дело - перенести ненесущую стенку в самой квартире или проделать в ней вход, другое - сделать вместо пяти комнат одну или из двух-трех квартир единую: появляется новый объект права, другая квартира с уже другими параметрами. Бывает, что затрагиваются внешние контуры квартиры: перепланировка захватывает площадь лестничной площадки, увеличивая за счет этого границы жилого помещения. В таком случае может возникнуть судебный спор, потому что жильцы залезли на площадь, которая им не принадлежит.

Надо сказать, что при сделках купли-продажи квартир (и в том числе нежилых помещений) несанкционированная перепланировка никак не влияет на регистрацию перехода права собственности.

- Если покупатель согласен купить квартиру с несанкционированной перепланировкой, которая не затронула внешних границ, то утверждать ее продавцу необязательно, - говорит юрист Елена Батова. - Покупатель либо обязуется ее узаконить, либо привести границы помещения в прежние.

Для регистрации перепланировки нужны прежние параметры квартиры и новые ее границы, поэтому специалистов БТИ в принципе выгоднее приглашать, когда перепланировка уже произведена: нет смысла два раза платить за то, что они замерят старые границы, а потом новые.