Надо ли понимать закон буквально

Всем известно, что принимают законы одни органы, а применяют совершенно другие. Бывает и так: то, что гладко выглядит на бумаге, на практике вызывает либо недоумение, либо превращается в свою противоположность. С одной стороны, это можно отнести к несовершенству нашего законодательства, с другой стороны, к подобной неразберихе "прикладывают руку" и наши правоприменительные органы.

Рассмотрим одну ситуацию.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Тот, кто сталкивался с регистрацией прав на недвижимость, знает, сколько времени и нервов затрачивается на оформление документов в Регистрационной палате. По общему правилу заявления о государственной регистрации подают все стороны договора. Исключение из этого правила предусмотрено в статье 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": в случае, если права возникли на основании договоров (сделок), не требующих обязательного нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенных по желанию стороны, заявление о государственной регистрации права подает одна из сторон договора или сделки.

Казалось бы все просто и понятно. Действующее законодательство предусматривает обязательное нотариальное удостоверение лишь для договоров ренты и договоров залога недвижимого имущества. То есть для того, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи, скажем, земельного участка, если одна из сторон договора (представитель стороны) не может или не хочет лично присутствовать при государственной регистрации возможно следующее: стороны нотариально удостоверяют договор купли-продажи и с заявлением о государственной регистрации обращается одна из сторон договора.

Это теоретически. На практике же если одна из сторон такого нотариального договора обратится с заявлением в Учреждение юстиции "Регистрационная палата Удмуртской Республики по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следуя букве закона, ее ждет отказ. По мнению специалистов Регистрационной палаты явка всех сторон договора обязательна в любом случае.

Парадоксальность ситуации заключается в том, что письменного отказа в государственной регистрации получить нельзя, так как документы еще не приняты, а документы не принимают, поскольку отсутствует одна из сторон договора.

На вопрос о причинах отказа в государственной регистрации был дан изумительный ответ (на словах): "Да, действительно, в законе написано так, но не надо понимать закон буквально (?!)". Официально причина отказа звучала по другому: "для государственной регистрации сделки купли-продажи земельного участка необходимы заявления обеих сторон договора, а для государственной регистрации права собственности на земельный участок, в случае нотариального удостоверения договора, достаточно заявления одной из сторон". Вам понятно? - мне нет.

И все же две стороны или одна? Обратимся к закону.

Гражданским кодексом РФ предусматривается государственная регистрация прав на недвижимое имущество двух видов:

во-первых, в соответствии с упомянутой выше статьей 131 регистрация непосредственно прав на недвижимое имущество (права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования и др.). Грубо говоря, учет собственников (владельцев) объектов недвижимости;

во-вторых, в соответствии со статьей 164 регистрация договоров (сделок) с землей и другим недвижимым имуществом в случаях, предусмотренных законом. При этом договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

В первом случае проведенная государственная регистрация удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, во втором - посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе.

Таким образом, позиция Регистрационной палаты Удмуртской Республики по поводу регистрации права на земельный участок в данном конкретном случае выглядит следующим образом: необходимо зарегистрировать 1) договор купли-продажи земельного участка, 2) переход права собственности на него. В заявлении о государственной регистрации должна содержаться просьба о регистрации как договора купли-продажи, так и перехода права собственности на него. Дословно по тексту упомянутой выше статьи 16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одна из сторон нотариального договора подает заявление о государственной регистрации права, об "односторонней" регистрации перехода права собственности речи не идет, следовательно, в приеме документов - отказать.

Подобному "пониманию" закона способствовало и нечеткие формулировки закона. Гражданский кодекс и Закон "О государственной регистрации:" часто смешивают понятия "государственная регистрация прав на недвижимое имущество" и "государственная регистрация договоров (сделок)". Закон "О государственной регистрации:" в статье 2 эти два понятия фактически объединяет: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав), то есть увидишь в тексте закона слова "государственная регистрация прав", имей в виду "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Содержание этой статьи работники Регистрационной палаты не прочитали или не захотели прочитать. Отказ Регистрационной палаты в приеме документов надуман. Права по нотариально удостоверенному договору (сделке), не требующему обязательного нотариального удостоверения, подлежат государственной регистрации по заявлению одной из сторон.

Но это еще не все. Гражданский кодекс не содержит норм об обязательной регистрации договора купли-продажи земельных участков. Чтобы не быть голословным, процитирую письмо Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.12.1997.: "Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.".

Следовательно, требование Регистрационной палаты Удмуртской Республики о государственной регистрации помимо перехода права собственности на земельный участок еще и договора купли-продажи не основано на законе.

Конечно, ничего страшного нет в том, что Регистрационная палата создает себе дополнительную работу: регистрирует одно, другое. Рядовых граждан вроде бы это не касается. Но только на первый взгляд: за каждое регистрационное действие Регистрационной палатой взимается отдельная плата.

Обвинять Регистрационную палату в умышленном взыскании излишней платы не приходится, скорее всего такая ситуация возникла по чьей-либо ошибке. Исправить ошибку по истечение теперь уже длительного времени боязно: излишне уплаченную регистрационную придется возвращать, лишние хлопоты. Проще закрыть глаза на закон.